|
|
|
同时,随着中国经济的逐步增强,中国概念也成为国际资本青睐的对象。近两年来,国际资本进入内地一线城市(主要是北京和上海),收购成熟办公物业的情况时有发生。我们认为,只要全球流动性过剩格局没有根本改变,人民币持续稳步升值,国际资本对一线城市成熟写字楼的收购需求仍将存在。此外,亚洲REITs市场的建立为这些国际资本的退出提供了一个便捷的渠道,从而解决了他们的后顾之忧。
相对而言,二三线城市写字楼市场起步较晚,需要进一步培育市场。毕竟,办公楼是经济发展的晴雨表。调查二三线城市写字楼市场,需要关注其区域经济发展前景和产业结构。根据一般规律,在总部集中、高端服务业发达的地区和城市,写字楼需求较强。例如,天津滨海新区作为新批准的金融改革试点地区,未来几年该地区写字楼需求将大幅上升。但在珠三角地区,核心城市周边的二、三线城市普遍按照“三进一进”的模式发展,写字楼需求相对较小。
除地区差异外,不同行业、不同企业对办公楼的需求差异呈现出细化趋势。事实上,这种需求差异在市场上是客观存在的。一些企业的研发中心倾向于选择城市边缘的办公物业,强调自然环境;一些大型商业开发客户需要城市中心、交通便利、繁华地段的办公物业;一些中小企业更愿意选择经济划算、内部硬件条件好的城市边缘区。我们认为,未来几年,国内写字楼进一步细分的趋势值得关注。即使在同一家公司,办公空间的选择也不尽相同。大公司可以根据不同部门的不同要求,不同的重视形象、交通、内部硬件条件等选择因素,选择不同的办公区域。比如,大型企业的营销策划部门一般比较注重形象,可能会选择城市中心区的顶级写字楼作为办公空间,而企业的研发部门大多选择郊区。
从整体市场结构来看,需求的分化将直接导致写字楼在城市不同区域的定位更加清晰。以北京CBD为例。2005年下半年以来,这一地区出现了大规模的写字楼租户“进出”现象。原大型制造业国企和跨国公司逐渐退出CBD,迁往中关村和望京地区,而新入驻者主要集中在“短而精”的服务业。CBD的服务中心由此形成。此外,公园式办公楼的兴起也是市场需求差异细化的结果。根据园区企业的需求,其定位与整个园区的主题明显相关。
随着市场对办公产品认识的不断加深,收租的商业模式越来越受到市场的追捧,尤其是在甲级写字楼的开发中。选择第一次模拟考试的开发商通常有一定的经济实力和长期耐心,对自己开发的楼盘的价值增值潜力表现出强烈的自信。同时,首次模拟考试有利于办公产品的整体运营,有利于品牌在长期运营中的树立。但这并不意味着租赁模式优于销售模式。从近两年的市场情况来看,企业对整栋楼的收购和高档写字楼的建设正在逐步增加。其中,外资、大型国有企业和跨国企业有更多的机会扮演买方的角色。我们认为,这种现象并不是对租赁模式的否定,而是办公外墙保温板固定钉每平方米多少个楼投资价值的凸显。未来几年,主要一线城市中心区写字楼用地供应紧张,现有高端写字楼产品相对较少。再加上人民币稳步升值,未来市中心高端写字楼的升值潜力将显著增加。在这种背景下,抢占市场上的稀缺资源,一方面可以提升企业形象,另一方面可以享受房产升值,这是“有钱”购房者的最佳选择。一种新的现象也从另一个角度解释了办公产品的价值。2006年年中,“冠名权、标识权”冠名交易风靡上海写字楼。其中,汇丰、渣打等知名企业通过购买或大规模租赁等方式取得相关地标性办公楼的命名权。这一现象足以说明市场对写字楼产品投资价值的探索已经上升到一个新的水平。
高端写字楼更注重城市交通、硬件设施、物业服务等方面的要求。未来几年,办公产品质量的提高主要体现在这三个方面,这是市场竞争的重点和发展的重要环节。位置和交通因素更为重要。在企业区位因素中,交通流线的权重越来越重要。优质外资企业是高端写字楼的主要客户,约占42%。随着中外企业的进入,对高端办公楼的需求越来越大,外资企业也更多考虑招聘本地员工。交通状况成为影响入驻企业效率和发展速度的主要因素。成长空间较好的高端写字楼通常是黄金地段的交通核心区。靠近两条以上的主要道路。有很多交通工具和直达地铁。
它趋向于发展成多功能复合体。以租售为主要开发目的的高端写字楼项目,未来一定要有一定的整体规模,以建筑综合体、资源集中配置、人人共享的综合优势,展示项目的高端品质。写字楼发展的重要趋势是将城市商业、办公、居住、酒店、会展、餐饮、会议、文化、娱乐等丰富的共享资源结合起来,让客户享受到更广泛的特色服务和资源支持,建立各方面相互依存、相互补充、相互帮助的动态关系,形成多功能、高效复合、有机结合。例如,上海外滩中心配备了顶级酒店,大大提高了办公楼的水平。是集商务、居住、餐饮、娱乐于一体的时尚建筑。
产权制度趋于独立、完整、专业。未来,高端写字楼的服务将体现在高效的物业管理、统一、独立、完整的物业管理体系上,确保高端写字楼的纯洁性和独立性;另一方面体现在为入驻企业提供专业的商务服务上。酒店服务甚至可以包括卫星会议、活动策划、展览中心等服务。目前,一些新的办公楼项目应运而生,这些项目不仅可以实现全天候空调度假,还可以提供送餐、夜宵甚至代理地铁月票等服务。
中国经济的快速增长导致了大量中小企业的出现。这些企业需要更多的办公空间,对办公物业管理和配套设施的要求不高。办公面积100-400平方米,可满足这些企业的办公需求。这类企业主要有三类:一类是以区位和交通为重点的小型贸易型公司;二类是外资企业在一线城市投资房地产,占地面积小;三类是高新技术企业的办事处,专注于提升潜力和智能系统。
近年来,投资者对商住楼的投资热情开始急剧下降。一些投资者只有几十万闲置资金,不足以投资高档写字楼,投资商铺也买不到大面积的写字楼。这些客户将投资目标转向适合投资的小型办公产品。他们之所以急于投资小型办公楼,是因为租金持续上涨,而小型办公楼的首付相对较低,而且未来升值的潜力很大。小户型写字楼市场走势良好,市场的一些小波动不会影响投资者对小户型写字楼的乐观看法。
总的来说,随着办公建筑专业化程度的提高,办公建筑的发展迅速。这类写字楼以中高档为主,物业管理水平低,客流量大,销售快。由于地理位置优越,配套设施齐全,租赁活跃,深受投资者青睐。这一趋势将迫使写字楼市场重新定位和调整,预计在2007年,真正满足小公司和区域经济发展需要的小型物业将陆续出现。我们将继续保持租赁和销售的良好势头。
全球500强企业中,约有300家在中国设立了总部,有100多家投资公司的跨国公司区域总部仅在北京。他们对北京拥有国际大都市的资源持乐观态度。依托总部经济的辐射效应,立足中国一线城市,树立品牌形象,已成为企业的发展战略。这种强调企业独立性的总部办公模式包括区域集群总部和独立总部。它可以充分满足树立公司品牌、展现公司张力的需要,也可以通过自主经营来满足企业文化建设和企业管理的需要。这种办公楼已经成为企业自身形象的载体,不再是一个群体的形象,而是一个整体的专属形象。这无疑可以满足那些想展示自己魅力和形象的公司的办公需求。2007年,国际办公设施的需求将进一步导致激烈的市场竞争。产品主题化、个性化发展趋势明显,更加注重人性化、网络化。
纵观目前国内一线城市,不仅在市郊出现了凸显企业自身形象、彰显自身特色和实力的办公产品。在用地紧张的市中心繁华区域,也有小型单户企业总部集团。目前,对独立企业总部办公楼需求旺盛的客户有三类:一是“中型”企业,以最突出的区位和外部形象为第一需求;二是外地一线城市企业,主要受一线城市总经理影响的第三位是各行业龙头企业。企业发展相对成熟,业务稳定,但急需提升行业品牌。从专业上讲,这种办公楼适用于电子、通信、it等高科技、保密行业
虽然单体办公楼是一个小而个性化的产品,但却是市场细分的结果。事实上,它顺应了企业需求的发展趋势,应该是一种很有前途的建筑形式。2007年,将有大量的办公产品满足新的需求,如总部基地、创意产业办公楼等。同时,对独立企业总部办公空间的相对独立性、代表企业的独特形象、优质的生态绿色环境、办公环境的高舒适性、高档次、高配置的生态性等方面进行进一步的研究和探索节能和其他技术。
目前,开发商对绿色建筑标识的兴趣可能是为了促进市场销售。推动开发商建造绿色建筑的不仅仅是环保意识。从长远来看,绿色建筑可以节省30%到70%的能源,因此维护和运营成本也会相应降低,租金也会提高,因为很多公司更喜欢健康的办公室;对于业主和用户来说,他们承担运营成本,更多的是考虑到室内环境质量的影响,服务和舒适的商务活动。过去,国内大部分办公楼都是完全封闭的,不节能的办公楼。他们片面地研究了外交办公楼的外观形象,对欧洲的节能技术要点没有真正的了解。一些项目断章取义,采用了一些具体的单体建筑技术(如盲目使用双层封闭玻璃幕墙),或盲目提高装修标准或堆砌高新技术,这些节能技术不适合中国气候,无法实现生态节能的目标,但却带来了高能耗。
在此前媒体的关注和报道之后,开发商和租户开始关注写字楼的节能和生态问题。不少业主开始研究生态节能技术。为全面解决办公建筑的保温隔热、遮阳、自然通风、防火、隔音、易清洁等要求,只有通过深入的设计研究,才能开发出适合我国不同气候的外墙系统和整体节能技术。预计明年将大力发展绿色、可持续的办公建筑。
error