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房地产建设原本是一项科技土木工程,从建筑设计和施工到环境设计和园林景观,每一个环节都与科技有关。然而,近几年来,市场上热销的科技房地产、环保房地产、生态房地产、节能房地产等房地产项目,无论是客商还是企业主,都多少有些迷茫。
此时,关于科技房地产有四个问题,科技房地产中的商业化元素不断增加,仿佛科技已经成为房地产项目涨价的筹码。有业内人士认为,无论项目的所谓技术内容如何,至少可以证明开发商的行为反映了技术的重要性。
科技房地产应该从宏观的角度来看待。太阳能技术、雨水收集技术和地热技术都可以看作是科技房地产的标志。什么是科技房地产?什么是节能房地产?他们之间是什么关系?他们在房地产市场上扮演什么角色?值得进一步讨论。
科技房地产不仅是为了提升传统房地产业的科技含量,实现新材料、新技术的被动使用,而且是为了改变我们的生活方式、人类的生活方式,实现“少花钱、多用”的理念,实现生态化的居住理念整合多层次、多学科的专业知识和技术。
节能的趋势是势不可挡的。从中央到地方,从开发商到广大市民,房地产是否环保节能已成为衡量项目质量的标准。2007年6月3日,国务院下发《关于印发节能减排综合性工作方案的通知》,要求不符合节能标准的建筑,不得办理开工、竣工验收备案手续,不得销售供使用。6月6日,建设部发布《建筑节能工程施工质量验收规范》,规定今年10月1日起,建筑工程节能不符合规范,验收不合格。
建设部干部学院副院长、中国建筑业协会建筑节能委员会专家张庆峰表示,建筑能耗占我国终端能耗的近三分之一。但是,全社会对建筑节能的重要性和紧迫性认识不足。
数据显示,我国城乡现有建筑430亿平方米中,只有5%达到了节能标准。即使是新建建筑,90%以上都是高能耗建筑。建筑能耗约占全社会能耗的30%。如果这种情况继续发展下去,到2020年,我国建筑能耗将达到1089亿吨标准煤;到2020年,夏季空调高峰负荷相当于三峡10座电站的满负荷能力。
中国房地产与住宅研究会副会长、人居环境委员会主任委员张远端认为,房地产业是一个高投入、高风险、高收益的产业,但目前科技在整个产业中的应用确实令人尴尬。尽管一些有远见的开发商已经开始探索科技、节能,但仍有不少房地产开发商挥之不去。以“利”字为首的开发商,尚不清楚谁将为高昂的科技投资成本买单。他们认为,房地产市场一直在上涨,即使不加技术,销售依然火爆。
润丰·水尚的价格在12000元/平方米左右,而没有节能技术的周边建筑价格与润丰·水尚基本持平,有的甚至更高。但从居民的角度来看,润丰水尚的业主每年至少可以节省3000-5000元的供暖费。
经建设设计部门相关计算,润丰水尚的节能效果已超过65%,但其开发成本不高于同价位项目。中国土木工程学会房屋工程指导委员会秘书长高征认为,一些开发商还没有算出经济账。
以规划设计的科学性为例,开发商只有花更多的设计费,才能使设计更科学、更节能。如果忽视了设计质量和追求降低成本,设计的固有缺陷,如更多的打桩基础,盲目扩张的部分,但将花费数十万,数百万元的材料成本。
因此,科技房地产并不意味着高成本,而是要求开发商合理规划项目,更加注重项目开发。科技应用的初期投入会相应增加成本,但这种增加应该是开发商可以接受的。例如,墙、窗、屋顶保温技术材料等,都是可望而不可及的。也有专家强调,科技房地产是克服传统住宅存在的弊端。由于产品质量的提高,一方面前期加大投入的开发商可以通过市场获得合理利润,另一方面业主可以通过降低使用成本获得长期回报。如果综合衡量产品质量、市场定价和产品生命周期,早期的科技投资是一种对开发商和业主具有长期回报的投资行为。
科技房地产并不等同于高科技产品,许多传统技术与成熟技术的合理结合也可以实现科技房地产。随着国内建筑技术、制造工艺和施工手段的不断成熟,成本很快就会下降,节能、环保、舒适安全的科技型房地产将很快成为老百姓的选择目标。
建筑技术并不是一个无法实现的技术问题,而且成本也并不高得出奇。对于开发商来说,这并非必然,但更重要的是,他们愿意这样做。在政府管理和市场双重职能下,科技房地产已成为新的主流房地产,成为不可逆转的趋势。
2001年,北京丰尚国际首次打开科技地产的大门,公司老总张杰东成为科技地产的明星。而每平方米一万元的价格,在当时的市场上,更是让人瞠目结舌。此后,一批科技房地产项目陆续面对高收入、高品位的成功人士和外国人。
2005年,他在接受现代集团副总经理陈寅采访时表示,他们建设MoMA的主要目的是尝试科技地产,应用许多高成本的节能技术。但他表示:“我相信,随着科技的发展,科技房地产的建设成本将继续降低。下一步,上一届MoMA将是我们民粹主义的新开端。价格远低于MoMA,我们面对的人更受欢迎。”
与几年前相比,各科技房地产名目项目价格开始下降。高征说,房价下降肯定不是房价下降。经过几年的探索,现代集团、丰尚国际公寓、北京国华地产、北京城开、北京城建、顺化集团、南京陆海积累了很多有益的经验,探索出了一套适合中国国情的施工技术和工艺引进的新材料已经国产化,如Low-E中空玻璃、新风系统等,大大降低了科技房地产的开发成本。
此外,这些龙头企业开发的科技房地产产品,经过几年的经营,不仅畅销市场,也受到业主的好评。一方面居住舒适,另一方面运营成本明显降低,主要体现在冬季供暖成本和夏季空调成本的降低。外墙保温板材料有哪些种类同时,由于产品质量好,泄漏少,维修成本明显降低,很多故障也减少了。从房屋的全生命周期来看,多出来的投资几年就可以收回,将来会节省很多成本,舒适度是没有节能的房屋无法比拟的。
随着20世纪70年代进入社会主流,其精英活跃在政界和商界。更重要的是,在他们的领导下,“70年代”出现了全面快速接班的趋势。他们几乎垄断了公司在管理、技术研发、市场销售等各个方面的重要地位。
著名经济学家张伟英认为,这些能够与国际接轨的高科技行业从业人员的工资收入也将与国际接轨。他们是中国收入增长最快的群体。他们不仅拥有前人所没有的知识,而且具有国际视野。他们对科技进步有着宗教的痴迷和崇拜,也是中国最具潜力的消费群体。
对于房地产业来说,土地成本逐年上升,其他成本居高不下,与普通消费者的价格差距越来越大。利用科技进步化解泡沫终结风险,无疑是最现实的选择,也是最容易被新主流人们接受的选择。提高科技含量和居住舒适度应是房地产业发展的主流。高舒适、低能耗的可持续科技住宅产业应是未来房地产业的发展方向。
“恒温恒湿”和“零能耗”是中国科技地产提出的前两项技术标准。随着科技的发展和人们生活环境要求的不断提高。高征认为,目前,节能技术在中国市场的科技房地产应用呈现四个方向,这些技术都是高端技术。
首先,因地制宜,采用工业生产方式和预制拼装方式,最大限度地节约材料和资源,尽量减少建筑施工过程中的噪声、废物和污水的污染和排放,实现材料保护和环境保护的目的。
二是充分利用住宅建筑中的太阳能、地热能、风能、生物能等可再生能源,达到节能的目的。
四是利用现代科技成果,最大限度地让人们享受到科技带来的便利。远程智能控制系统可以让您远程控制家中电饭煲、洗衣机等电器的安全正常运行。智能控制系统可根据您的要求,智能调节房屋的照明和水、电、安的管理。中央控制系统可以让您轻松享受舒适的环境和新鲜的空气。
据初步统计,目前应用最广泛的节能技术有太阳能、雨水收集利用、中空Low-E玻璃、地热采暖、水空调系统等,为了对能地产有更深入的了解,让我们来看看这项技术的应用通过这个项目。
以位于北京海淀清河小营的豪斯国际花园为例。豪斯国际花园只是科技房地产中的一个小项目,但它从头到尾都非常用心地应用科技。据豪斯国际花园规划总监杨勇介绍,豪斯国际花园应用的18项核心技术,包括75%的节能高舒适环境建筑系统集成、gwhps型中央空调系统、高效节能外墙、屋面保温系统,高效节能门窗建筑系统、太阳能、风能、光管道环境照明系统、室内声质量处理系统、室内光学质量处理系统、室内空气质量容积调节处理系统、国际顶级智能家居系统,集中热水地板辐射舒适供暖系统、屋顶及立体绿化种植系统、雨污水收集利用系统、同层排水系统、大空间框剪结构体系、结构造型金属屋面施工技术,大跨度立面平台施工技术、微景观视觉识别引导控制系统、环境植被群落生态控制系统。
其中,利用地表地热资源进行供热、供冷的水源热泵系统是该住宅最大的亮点。豪斯国际花园规划总监杨勇表示:“水源热泵的优点是节能、运行成本低、环保、清洁、运行可靠。这是地下低辐射供暖系统,足部达到24℃,逐渐降低起来,真正感受到足部温暖和头部凉爽的良好感觉。”