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十年品牌之路:猫狗时代一去不复返。品牌企业争夺资本实力和专业团队
十年的产品演变:窗户、防水、景观、停车位等建筑细节都不一样。如今的购房者都是房地产“专家”
从事这个行业十多年的黄先生,现在是一家品牌代理企业的老板。说起过去十年的房地产市场,黄先生觉得变化太大了,从产品和设计到市场和行业的游戏规则,到处都在发生着巨大的外墙保温配方变化。用老黄的话说,如果说以前的房地产市场是“粗心大意”和“鱼龙混杂”,那么今天的房地产市场已经转变为“精耕细作”和“专业至上”。陈奕迅的《十年》唱出了十年的故事,而成都房地产市场的《十年》则描绘了一张从陌生到熟悉的面孔,将国外几百年发展的房地产业高度浓缩为十年。
“如果你不相信,2000年左右,你只需要2300万元就可以开始一个房地产项目。如果你没有几千万、几亿元的资金,根本就没有资格玩房地产”,正和房地产有限公司董事长毛咏完整地经历了成都房地产市场的整个发展过程。他认为,短短十年,成都房地产市场已经从最初的良莠不齐、良莠不齐发展到今天的规范运作。过去房地产行业法律法规不完善时出现的“空手白狼”将永远成为历史。
“一些开发商直接用土地抵押贷款来支付土地和前期开发投资,使得开发商几乎没有前期投资,这就是为什么房地产‘空手白狼’被称为‘毛咏’告诉记者,在房地产业发展的初期,因为各种制度不够健全,大家都在“摸着石头过河”。这个行业“油腻”太多了。除了土地出让协议本身存在的重大问题外,“空手白狼”是一种非常典型的“零成本”和“零风险”发展。过去,一些开发商参与土地拍卖,象征性地先交纳土地拍卖保证金。在获得土地后,他们可以开始预售,而不需要太多建设。预售结束后,开发商开始支付土地款,因此开发成本极低,开发利润可想而知。这种开发模式是将所有的开发风险转移给买方和贷款银行。
房地产开发的政策法规很快堵塞了行业的许多漏洞。国土资源部、监察部联合下发通知,规定2004年8月31日后国有土地使用权必须公开招标、拍卖、挂牌出让。开发商再也无法轻易获得银行贷款。2006年,《国家十五条》对房地产开发信贷条件进行了严格规定对项目资本金比例低于35%的房地产企业及其他贷款条件,商业银行不得发放贷款。”。所有的政策趋势都要求开发商有更高的资金要求,减少“暗箱操作”,房地产业更加透明,市场竞争更加充分,房地产业迎来了房地产市场化。
成都市房地产开发企业协会会长、成都金地房地产集团有限公司董事长王小白是成都本地房地产市场经验最丰富的资深人士。他真的从无到有、从小到大陪伴着成都的房地产业。”十年前,成都的房地产市场还是卖方市场。开发商说了算,但现在房地产市场明显在增加。质量要求提高后,开发质量明显提高。土地成本也在增加。现在市场已经变成了买方市场。如果说以前的房地产企业是暴利的,那么整个房地产业的利润率急剧下降,即使过去也有,那“也吃亏”的企业和房地产是完全不可想象的,王小白认为,与十年前相比,今天房地产业也更加健康。王小白还引用了王石之前说过的一句话:“在猫狗赚钱的时代,它们肯定不会显示出优秀品牌企业的优势。”。现在,猫狗时代已经过去了。如今,房地产业是品牌为王的时代,而每个品牌企业更多的是资金实力和专业团队的数量。
2000年以后,“吃过饭吗”和“买房了吗”开始成为人们见面打招呼时必须问的两个问题。结婚生子并非没有房子,“住”至少是最基本的要求。但随着生活水平的提高,越来越多的家庭拥有两套或两套以上的住房,越来越多的人开始追求“安居乐业”。刚刚成立9年的宏鑫房地产有限公司总经理晓波是今年最好的见证人。宏鑫房地产有限公司总经理肖波感叹过去十年。她说:“现在更多的买家关心的是单位面积以外的事情。以前在双楠开发云英花园时,我们没有谈建筑环保节能,对停车位也没有很高的配套要求。园林景观可以达到美丽繁荣的目的,但现在有了一个新的标准。”她认为房地产业的每个人都是建筑专家。
肖波简单列举了短短十年内住宅质量的变化:以前车位比是0.7,还不错,但现在楼盘开发中车位比必须大于1;园林景观不好看,所以为了生活的安全,必须保证人车分离,汽车和行人会形成完全不同的移动线;过去厕所的防水是靠墙30厘米,现在防水是1.8米;过去楼下可以看到U形的下水管道,楼上的居民在楼下冲厕所。现在同样的楼层排水设计可以避免对楼下居民的影响。楼层设计比卫生间低30cm,可预埋本层下水管道,如果下水管道有问题就不必打扰楼下:前一两百平方米四八米的公寓很好,但现在公寓的设计已经超过5米1,房间里不可能有黑房子,房子里的每个房间都必须有窗户,卫生间的窗户也不可能是以前的高窗户,虽然看起来房子建起来才10年,但是建筑的所有细节都完全不同。舒适安全、生态健康、节能环保、生活便利将是绝对的发展趋势。
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