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从5月1日起,在全国范围内开展营改增试点,建设、房地产、金融、生活服务四大产业也纳入营改增范围。以增值税代替营业税试点,无疑将对人们生活的方方面面产生影响。从整个行业来看,作为一项与改革相关的政策,企业对房地产增值的建立有着重要的影响。作为与建筑业、房地产业密切相关的涂料行业,也直接受到以增值税代替营业税政策的影响,间接受到房地产业的影响。
全面推进营改增政策,将对涂料行业产生影响。让我们来看看它的风向标房地产行业。
事实上,对于营业税改征增值税对房地产的影响众说纷纭,因此很难直接界定其是正面影响还是负面影响。但住房和城乡建设部部长陈正指出,从长远来看,以建筑业和房地产业增加值代替经营,有利于促进产业转型升级,提高企业管理水平,规范市场秩序,加快房地产业去库存步伐。
对于营业税改征增值税试点,李克强总理曾经说过,在各行业营业税改征增值税的过程中,只减不增。根据新税制,房地产租赁服务、房地产销售、土地使用权出让,税率由5%的营业税改为11%的增值税,可将房地产纳入增值税抵扣范围。
据了解,房地产开发企业征收11%的增值税;个人购买住房不满2年的,全额征收5%的增值税;个人购买住房超过2年的,免征增值税。实施营业税改征增值税后,预计整个房地产业税负由3960亿元下降到3340亿元,下降近15%。对于购房者来说,增值税的替代可以解决重复征税的问题,减轻负担。
在一定程度上,税费的降低意味着成本的降低,这将刺激企业的投资,有利于商业地产和工业地产的去库存。众所周知,油漆和房地产的关系就像鱼和水的关系。随着房地产市场交易量的增加,专业外墙保温板批发装修成为可能,油漆市场也会随之水涨船高。
近年来,随着房地产开发和投资的放缓,我国涂料行业也陷入了低速增长的新常态。2015年,虽然中央政府先后出台了降息、降低首付比例、调整公积金政策等一系列政策,加快了房地产库存的清理。但半年后,结果似乎并不那么理想。截至2月底,我国商品房可售面积为73931万平方米,比上年末增加2077万平方米,这表明我国房地产库存量不减反增,形势依然严峻。
而全面实施营业税而非增值税无疑是房地产业的利好消息。因为减轻税负会吸引更多的人直接关注房地产,刺激消费者的购买欲望。有研究机构认为,未来企业对写字楼、零售等商业地产的需求可能进一步从租赁转向直接购买,这也有利于促进非住宅地产项目进一步去库存,促进建筑涂料行业的发展。
对此,有业内专家表示,近期二手房成交量和成交量的增加,很大程度上取决于消费者对刚性需求和改善性需求的消化,这是3、4月份传统旺季的正常表现,而不是业务置换的直接影响增值税。
根据财政部3月份出台的营业税改征增值税的暂行政策,个人购房销售不满两年的,按5%的税率全额缴纳增值税;个人购买待售房屋超过两年(含两年)的,免征增值税。这意味着,二手房交易的增值税、契税、个税、附加税等税率及相关优惠政策基本上转化了上一个营业税期间的规定,不会对二手房市场价格造成重大影响。
近两年来,面对油漆市场日趋饱和的一二线城市,越来越多的企业将目光投向了油漆市场和城市化市场。重新粉刷市场主要取决于自己房屋的装修和二手房市场的成交量。从目前的情况来看,以增值税代替营业税的全面推广在二手房市场并不十分活跃,涂料企业只能另辟蹊径,开拓涂料市场。
众所周知,去库存的重点和难点是三四线城市。无论是取消限购、放宽公积金、购房补贴、农民进城,还是降低首付、利率、契税等一系列措施,都难以推动整个行业向健康发展的道路转变。
全面实施营业税改征增值税,是为了在供给侧结构性改革中发挥降低成本的作用,促进房地产流通,减少库存,对提振房地产业信心起到积极作用,不仅刺激了买方市场需求的释放,也使卖方市场对未来走势充满了预期。但以增值税代替营业税的改革不是短期政策,它对房地产业的意义并不像止痛效应那样直接,而是作为一项长期政策,为建立房地产长效机制打下了坚实的基础。