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随着房地产业竞争的激烈和供给侧改革的不断推进,房地产经纪建设作为房地产企业转型升级的重要方向,必将实现突破性发展,成为具有品牌优势、管理优势、团队优势和资源优势的房地产业重要分支。
随着房地产业竞争的激烈和供给侧改革的不断推进,房地产经纪建设作为房地产企业转型升级的重要方向,必将实现突破性发展,成为具有品牌优势、管理优势、团队优势和资源优势的房地产业重要分支。
今天,我们不妨谈谈这种以前很多人不喜欢的代建模式。
在代建制方面,首先要明确代建制的定义。代建制起源于美国的cm项目管理模式,即施工经理,为项目业主提供工程管理服务。后来,它演变成了一个建筑代理商。代建制最早出现在政府投资项目特别是公益性项目中。针对财政投融资社会事业建设项目法人缺位,建设项目管理中存在建设、监督、使用相结合的缺陷,建设管理水平低、腐败严重的问题,一些基础设施和社会公益性政府投资项目通过招标、直接委托有管理能力的专业公司进行建设,委托给一些有权势的工程管理人员,而业主不从事具体的项目建设管理。业主和项目管理公司或建设单位应通过管理服务合同明确双方的责任、权益。
简单地说,代建制是指选择专业项目管理单位负责施工实施,严格控制工程投资、质量和工期,通过招标等方式竣工后移交给用户的制度。在代建期间,代建人应当按照合同约定履行项目建设投资方的责任。这无疑是建筑领域一个引人注目的视角。
近年来,随着我国投资体制改革的不断深入,政府投资项目的建设管理模式已经从投资、建设、管理、使用的一体化模式转变为投资、建设、管理、使用相分离的模式。代建制是将工程建设单位与工程使用单位分离的工程建设方式,由具有专业技术资格和管理能力的法人(代理人)接受业主的委托,承担建设工程的全过程管理。
因为即使没有催化剂,中国开发商最终也会分为三类。美国的历史经验表明,房地产企业发展到最后,要么变成铁石门等具有超强资本运营能力的金融机构,要么成为专业的代建设者。传统的国内开发商将分为三类:一类是专门从事土地整理的一流开发商,一类是专门从事房地产金融的投资者,一类是专门从事开发的代建设者。现在,一系列的变化正在加速这种分化。
有分析人士表示,近年来,保障性住房向上发展的势头不会改变,规模还会继续扩大。开发商参与保障性住房建设主要有两种形式:一是在商品房中建设保障性住房,二是代政府建设,三是代开发商建设。目前,代建制已成为企业参与的主要形式,企业从政府获得利润回报。
事实上,即使他们不主动参与保障房建设也是大多数房地产企业的必由之路。住宅用地70%用于保障性住房和中小套型商品房,商品房用地还要求建设一定比例的保障性住房。只要拿地开发,保障性住房建设基本上就不能绕开。一家中型房地产企业负责人告诉记者。
据有关资料显示,“十三五”(2016-2021年)期间,中国有2000多万个棚户区。此外,北上广深等一线城市还新增120万套、7200万平方米保障房供应计划。还有传言称雄安新区将采取新的房地产开发模式。这里没有商品房,只有廉租房或者不出售的公租房。在这种模式下,政府成为雄安最大的所有者,由代理人而不是开发商参与雄安的城市化建设。根据这一结论,中国下一轮新型城镇化建设的主体角色很可能是代建设者。因此,政府代建业务具有广阔的发展空间。
在房地产开发的黄金十年中,土地成本的上升推动了房地产企业的成本压力不断加大,行业利润空间受到挤压,迫使开发企业由粗放型向精细化发展转变。房地产企业除了具有资产轻的特点外,还可以以代建制为起点,在后期获得大量的物业经营管理权,确保房地产企业在中长期内获得稳定、高利润;一些房地产企业与十大巨头还有较大差距,迫切需要通过代建扩大市场规模,争取未来的市场话语权;如果专业代建,自身能力将大大提高,弥补资金和土地的不足。
房地产中介建设作为房地产业轻资产的重要方向,在我国有着一定的发展历史。以绿城、万科为代表的房地产开发龙头企业,将代建推向了一个新的高度。除了提供政府代建房和市场自用物业代建房服务外,还探索和发展了房地产投资者代建房的创新模式。
事实上,代建制并不是一个新名词。早在1998年住房制度改革开启我国房地产市场化道路时,代建制作为房地产企业参与政府保障性住房建设的一种形式就已经存在,但当时参与的更多的是建筑企业。2008年以来,保障性住房建设达到了前所未有的水平。有资质、有能力的区域品牌房地产企业承担政府保障性安居工程建设。房地产代建业从最初的政府公共项目代建制,到商业项目规范化管理和控制的全过程实施,再到资本市场力量的引入,经历了不同的发展阶段。
近年来,市场发展迅速,规模呈快速增长趋势。特别是在2016年,传统的资产导向型的全国房地产市场去库存模式将给房地产企业带来更大的资金和操作风险。为了降低企业的经营风险,更有效地利用资本市场上的投资资金,房地产企业纷纷寻求从重到轻的转型之路。代建制已成为许多房地产企业的必然选择。
我们都知道,改革开放20多年来,中国涂料行业的残酷增长,不仅在涂料行业制造了无数的财富神话,也使涂料行业缺乏积累和稳定。这也是近20年来许多老涂料企业相继衰落、行业抄袭盛行、产品同质化严重的根本原因。市场的进一步洗牌,导致品牌强弱格局越来越明显。许多企业在新一轮的市场洗牌中没有站稳脚跟,那些没有独特竞争优势和品牌定位的企业将被市场竞争和大环境淘汰。
如果说国家政策给涂料行业注入了新的活力,那么涂料企业能否抓住这些机遇,就要看自身的努力和综合实力了。比如,保障性住房在性质上属于国计民生工程。
作为房地产业的下游产业,包括涂料在内的家居建材行业的命运直接受到房地产业的影响。保障房建设将给建材行业带来一系列积极的连锁反应。由于建材行业的需求与房地产投资有很大的相关性,严格执行保障房建设和加快保障房建设可以说为涂料需求提供了有力保障。总市场规模达1.7亿平方米的代建无疑是涂料行业的一块巨大蛋糕。
随着国家投资体制改革和专业代建公司的逐步扩大,代建组织比现阶段总承包方承包的房地产公司具有优势和可行性。保障房数量明显增加,质量更加引人关注。毕竟,保障房不是商品房。在保障房质量的保障战中,除了开发商、施工企业和监理外,材外墙保温一体板价钱料供应商也发挥着重要作用。对于保障性住房建设,政府将坚持高质量、低成本的目标,更加注重涂料产品的性价比。对于选定的涂料供应商,他们还将要求优良的产品质量和低廉的产品价格。因此,如何做好保障性住房市场是涂料企业应该考虑的问题。在此,我们也建议各大建筑涂料公司做好调研,深入研究,适应这一群体的采购需求,开拓蓝海,适应未来市场需求